Получите консультацию прямо сейчас:

>> ПОЛУЧИТЬ БЕСПЛАТНО <<

Мы ответим на все Ваши вопросы!

Затратный подход в оценке недвижимости

Затратный подход в оценке недвижимости

Затратный подход включает в себя совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых либо для восстановления, либо замещения объекта, за вычетом определенного износа. Основным принципом, на котором основывается затратный подход к оценке, является принцип замещения, из которого следует, что никакой осведомленный и благоразумный покупатель никогда не заплатит за какой-либо объект больше, чем сумма денег, которую нужно потратить на приобретение или воссоздание аналогичного по своим потребительским характеристикам объекта. В рамках затратного подхода величина рыночной стоимости рассчитывается на основе затрат на приобретение или создание оцениваемого объекта, то есть на его восстановление полная восстановительная стоимость , за вычетом суммы накопленного износа. Например, оценивая объекты специального назначения школу, почту, аптеку, автовокзал трудно найти примеры продаж аналогичных объектов не только в непосредственной близости от оцениваемого объекта, но и иногда в данном поселении. Поэтому расчет стоимости методами затратного подхода позволит установить ориентиры для начала работы по оценке объектов недвижимости. При затратном подходе важным является разница между стоимостью замещения и восстановительной стоимостью или стоимостью воспроизводства объекта.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<


Дорогие читатели! Наши статьи описывают типовые вопросы.

Если вы хотите получить ответ именно на Ваш вопрос, Вам нужна дополнительная информация или требуется решить именно Вашу проблему - ОБРАЩАЙТЕСЬ >>

Мы обязательно поможем.

Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход базируется на том принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение поставку аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости зданий и сооружений.

Оценщикам следует представлять себе, что затраты и стоимость - не одно и то же. В условиях затрудненности доступа у проверенной информации данный подход может являться определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация. В условиях становления рынка, когда идет массовая переориентация производства на новые технологии, может оказаться так, что объект недвижимости может вообще не иметь стоимости.

Затратный подход в подобной ситуации приведет к неправильной ориентации потенциальных покупателей. Стоимость недвижимости по затратному методу - это стоимость полного воспроизводства или замещения минус износ плюс стоимость участка земли как свободного. Полная стоимость воспроизводства ПСВ - это стоимость строительства в текущих оценках точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ со всеми изъянами.

Полная стоимость замещения ПСЗ - это стоимость строительства в тех же ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современным стандартом, дизайном и планировкой.

С практической точки зрения при проведении оценки более предпочтительно пользоваться полной стоимостью воспроизводства, поскольку в замене создается здание, отличной от оцениваемого трудно оценить разницу в полезности - кинотеатры, магазины.

С теоретической точки зрения более предпочтительно замещение, поскольку маловероятно, что кто-то захочет воспроизвести здание, возраст которого более 3-х лет. Таким образом можно считать, что ПСЗ является верхним пределом стоимости недвижимости.

Затратный подход не отражает стоимости прогнозируемых доходов, что является определяющим для недвижимости, приносящей доход. Большие трудности и неопределенности с определением износа, особенно, если зданию более 10 лет. Метод не учитывает возможности применения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования участка. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости Главная страница Библиотека Экономика недвижимости Конспект лекций по экономике недвижимости Сущность затратного подхода к оценке недвижимости.

Поделись с друзьями. Нужна помощь в написании работы? Применение затратного подхода необходимо при: - анализе нового строительства; - определение варианта использования земли; - реконструкции зданий; - оценке для целей налогообложения; - для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; - оценке для целей страхования; - оценке последствий стихийных бедствий; - оценке специальных зданий и сооружений. Ограничения в применении подхода: 1. Алгоритм затратного подхода оценки недвижимости.

Подходы к оценке недвижимости. Добавить в избранное необходима регистрация. Содержание Понятие и специфика недвижимости как вида собственности. Классификация недвижимости. Особенности рынка недвижимости.

Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости. Участники рынка недвижимости. Профессиональная оценка недвижимости. Имущественные права собственности на недвижимость. Системы регистрации операций с недвижимостью. Виды стоимости объектов недвижимости.

Характеристика применяемых подходов к оценке недвижимости. Определение стоимости недвижимости на основе доходного подхода.

Сущность сравнительного подхода. Основные этапы сравнительного подхода. Способы определения величины поправок в рамках сравнительного подхода. Сущность затратного подхода к оценке недвижимости. Определение рыночной стоимости земельного участка.

Методы определения полной стоимости воспроизводства. Метод количественного обследования. Метод разбивки по компонентам. Варианты метода разбивки по компонентам. Метод сравнительной единицы.

Определение износа. Метод срока жизни. Метод рыночной выборки. Потенциал земельных участков. Методы оценки земельных участков. Операции купли-продажи с земельными участками. Особенности недвижимости как объекта для инвестирования. Риски инвестирования в недвижимость. Сравнительный уровень риска инвестиций в недвижимость и в прочие активы.

Формирование и управление портфелем недвижимости. Имя пользователя:. Войти Регистрация Восстановить. Повторить пароль:.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

8.1. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Затратный метод предназначен для расчета стоимости недвижимого имущества. Он базируется на мнении, что расходы, необходимые для воспроизведения определенного объекта в его нынешнем положении иди воссоздания его общей характеристики, совместно с рыночной ценой земельного участка , на котором расположено данное здание, служит подходящим ориентиром для определения примерной стоимости. Главной особенностью использования этого метода является то, что оценщик должен четко понимать разницу между воспроизводительной стоимостью воссоздание объекта и ценой его замещения.

Федеральное агентство по образованию РФ. Воронежский государственный архитектурно-строительный университет. Выполнила: ст.

Затратный подход базируется на том принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение поставку аналогичной собственности равнозначного качества. Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительстве на нем оцениваемого объекта недвижимости зданий и сооружений. Оценщикам следует представлять себе, что затраты и стоимость - не одно и то же. В условиях затрудненности доступа у проверенной информации данный подход может являться определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация.

5.4.1. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты. Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Затратный подход в оценке недвижимости

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Более предпочтительным является расчет стоимости воспроизводства, поскольку при замене определяются затраты на строительство зда ния, отличающегося от оцениваемого по многим характеристикам. Выбор расчета стоимости замещения является обоснованным, если у оцениваемого здания имеются признаки функционального износа, что снижает коммерческую привлекательность для потенциального покупа теля. Метод количественного обследования количественный метод за ключается в составлении смет затрат на все виды работ, которые необ ходимы для строительства отдельных конструктивных элементов объек та и объекта в целом: затраты труда, материалов, средств механизации работ. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизвод ства оцениваемых улучшений.

Как правильно управлять финансами своего бизнеса, если вы не специалист в области финансового анализа - Финансовый анализ.

Затратный подход предполагает оценку объекта недвижимости, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату дату оценки. При этом необходимо учитывать износ обесценение оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования".

Вы точно человек?

Затратный подход в оценке недвижимости

В основе затратного подхода лежит методика определения восстановительной стоимости и стоимости замещения объектов недвижимости. Определение полной восстановительной стоимости либо полной стоимости замещения строения — одним из методов :. По стоимости нового строительства при наличии информации на рынке недвижимости о ценах застройщиков.

Метод разбивки на компоненты — метод расчета стоимости здания как суммы стоимостей его отдельных компонентов фундаментов, стен, перекрытий и т. Метод сравнительной единицы — метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы 1 кв. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц площадь, объем :. Метод количественного обследования — метод расчета стоимости здания на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом например, путем составления сметы. Затраты на воспроизводство без учета износа и устареваний — затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов без учета износа и устареваний объекта оценки.


Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
>> ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ <<

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту. Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости Соб определяется как суммы стоимости участка земли Суз и восстановительной стоимости стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости Свс за минусом накопленного износа Сиз : Применение затратного подхода к оценке недвижимости состоит из следующих этапов: оценка рыночной стоимости земельного участка; оценка восстановительной стоимости стоимости замещения оцениваемого здания, в том числе оценка величины предпринимательской прибыли; расчет выявленных видов износа; расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Определение стоимости участка земли , входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, основано на предположении его наилучшего и наиболее эффективного использования как свободного от застройки. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы: метод сравнения продаж; метод распределения; метод выделения; метод разбивки на участки; техника остатка для земли; капитализации чистой земельной ренты. Метод сравнения продаж при наличии необходимой информации является наиболее предпочтительным и общеприменимым. Основными элементами сравнения для земли являются: права собственности; условия финансирования; условия продажи; условия рынка; месторасположение; физические характеристики; доступные коммунальные услуги; условия зонирования; наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

Дана характеристика трех подходов к оценке недвижимости. Предложена классификация и характеристика методов затратного подхода, включая.

В основу затратного подхода положен принцип замещения: инвестор не заплатит за объект недвижимости большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта недвижимости в обозримый период. Технология оценки недвижимости затратным методом включает четыре стадии: 1. Оценка стоимости восстановления замещения улучшений, находящихся на земельном участке.

Общая характеристика затратного подхода к оценке недвижимости

Важное условие возможности применения затратного метода при оценке недвижимости — возможность тщательного анализа цен для возведения аналогичного строения оцениваемого недвижимого имущества с поправкой на износ. Основными методами затратного подхода при оценке стоимости недвижимости являются:. Читайте также - Сравнительный подход в оценке недвижимости. Использование методов затратного подхода при оценке стоимости недвижимости состоит из:.

Затратный подход в оценке недвижимости

Затратный подход в оценке cost approach to valuation , затратный подход — совокупность приемов и методов определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оценки, с учетом корректировки на уровень износа объекта. Для расчета величины затрат в зависимости от конкретных условий используют либо восстановительную стоимость расчетную величину затрат в текущих ценах на дату оценки, необходимых для воссоздания точной копии оцениваемого объекта, с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна, качества работ , либо стоимость замещения величину затрат, осуществляемых на дату оценки для воссоздания объекта, аналогичного оцениваемому по полезности, следовательно, допускаются применение современных материалов, технических и технологических решений, соответствие действующим техническим и санитарным требованиям. Оценщик вычисляет износ не по нормативным документам, а исходя из его реального физического состояния и соответствия выполняемых функций современным потребностям рынка.

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его суще ствующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений зданий, сооружений аналогичной полезности в существующем состоянии. Необходимое условие для использования затратного подхода — точная детальная оценка затрат на строительство идентичного аналогичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Затратный подход в оценке недвижимости

Оценка недвижимости: затратный подход

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату дату оценки. При этом необходимо учитывать износ обесценение оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа "наилучшего и наиболее эффективного использования". В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени. Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного аналогичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка. Необходимо помнить также и о том, что во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют понятийные различия в терминах "затраты" и "стоимость".

Недвижимое имущество:Раздел 4. Затратный подход к оценке

При независимом оценивании объекта недвижимости для пересмотра кадастровой стоимости этого объекта применяется несколько подходов. Сравнительный подход используют, когда можно подобрать объекты-аналоги с известными ценами сделок и или предложений. В рамках такого способа применяют: качественный метод оценки относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и др. Например, эксперт-оценщик использовал сравнительный подход.

Комментариев: 5
  1. sandnetgioting

    Не пойман, не кайф! очему, когда ты разговариваешь с Богом – это названо молитвой, а когда Бог с тобой – шизофренией? Когда решишь тряхнуть стариной, смотри, чтобы он не отвалился!!! Все, что есть хорошего в жизни, либо незаконно, либо аморально, либо ведет к ожирению

  2. restmigeevi

    Ваша идея блестяща

  3. Любава

    Полностью согласен со всем выше сказанным.

  4. Власта

    О чем глаголят все эти люди в комментах? о_О

  5. curstocalvi

    Я конечно, прошу прощения, но это мне не подходит. Буду искать дальше.

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  2018 © https://fairlawyer.cyou